Bewertungsarten

Erklärung der verschiedenen Bewertungsarten

 

 

▪ Sachwert

Der Sachwert einer Immobilie wird mit Hilfe des Sachwertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt.

Das Sachwertverfahren leitet getrennt vom Bodenwert den Verkehrswert des Gebäudes aus seinen vermutlich bei der Herstellung tatsächlich angefallenen Baukosten ab. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass der Wert soeben neu erbauten Gebäudes grundsätzlich seinen Herstellungskosten entspricht. Die Ermittlung der typischerweise angefallenen Herstellungskosten geschieht mittels der sog. Baukostentabellen. Diese geben die durchschnittlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m² Geschossfläche oder m³ Rauminhalt anzusetzen sind.

 

▪ Ertragswert

Der Ertragswert wird mit dem Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV ermittelt und stellt bei bewirtschafteten Objekten und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes dar. Bei seiner Ermittlung ist von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag auszugehen, welcher sich aus Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.

 

▪ Vergleichswert

Das Gesetz des Marktes bestimmt den Wert einer Immobilie danach, wie viel ein Käufer bezahlen würde. Dieser Gedanke ist die Grundlage des Vergleichswertverfahrens. Als Basis zur Vergleichswertermittlung werden vergleichbare Objekte im ähnlichen Zustand und Lage herangezogen und normiert. Vorrausetzung sind genügend Vergleichsobjekte. Das Verfahren ist sehr realitätsnah und wird daher von Sachverständigen gerne angewendet.

 

▪ Verkehrswert

Beim Verkehrswert (auch Marktwert) wird der bei einem anstehenden Immobilienverkauf am wahrscheinlichsten zu erzielende Kaufpreis ermittelt. Es wird der Preis ermittelt, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks zu den allgemeinen Wertverhältnissen zum Wertermittlungsstichtag durchschnittlich aushandeln würden (Wert für jedermann). Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerecht und tatsächliche Eigenschaften, z.B. Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen. Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bleiben dabei außer Betracht. Dies ergibt sich aus der Definition des Begriffs Verkehrswert nach §194 BauGB.

Bei bebauten Grundstücken kommt noch der Wert des Objektes und der Außenanlagen hinzu.

Dieser wird mit dem Sachwertverfahren und ggf. mit dem Ertragswertverfahren (bewirtschaftete Nutzungen) und dem Vergleichswertverfahren ermittelt.

 

▪ Beleihungswert

Der Beleihungswert ist nach §12 des Hypothekenbankgesetzes ein Wert, der den Verkaufswert nicht übersteigen darf und bei dem nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt werden dürfen, welches das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewähren. Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70% bis 90% des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.

Der Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze.

Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, wird das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet. Darlehen von Realkreditinstituten, die die Beleihungsgrenze überschreiten, sind keine Realkredite, sondern gedeckte Personenkredite.

 

▪ Beleihungsgrenze

Für die Beleihungsgrenze ist der Beleihungswert der Ausgangswert.

Diese Grenze liegt beim Realkredit bei 3/5 (=60%) des Beleihungswertes. Bei Bauspardarlehen, deren dingliche Absicherung üblicherweise nachrangig erfolgt, liegt die Beleihungsgrenze bei 80% des Beleihungswertes.

Hinweis

Um eine sinnvolle Grundstücksbewertung durchzuführen, muss der Nutzungszweck einer Immobilie einbezogen werden. Der vorrangige Nutzungszweck eines Grundstücks entscheidet maßgeblich darüber, welches Bewertungsverfahren tatsächlich geeignet ist.


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